Les déclarations préalables

La déclaration préalable est un acte administratif qui donne les moyens à l’administration de vérifier qu’un projet de construction respecte bien les règles d’urbanisme en vigueur. Elle est généralement exigée pour la réalisation d’aménagement de faible importance.

Travaux concernés

Une déclaration préalable est notamment exigée pour les travaux suivants réalisés sur une construction existante :
* travaux qui créent entre 5 m² ou 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol. Le seuil de 20 m² est porté à 40 m² si la construction est située dans une zone urbaine d’une commune couverte par un plan local d’urbanisme (PLU) ou un document assimilé (par exemple, un plan d’occupation des sols). Toutefois, entre 20 et 40 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol, un permis de construire est exigé si, après réalisation, la surface ou l’emprise totale de la construction dépasse 170 m²,
* travaux de ravalement ou travaux modifiant l’aspect extérieur d’un bâtiment,
* travaux changeant la destination d’un bâtiment (par exemple, transformation d’un local commercial en local d’habitation) même lorsque celle-ci n’implique pas de travaux.

Constitution du dossier

L’intéressé doit déclarer son projet au moyen de l’un des formulaires suivants :
* cerfa n°13702*02 pour les demandes tenant à la réalisation de lotissements et autres divisions foncières non soumis à permis d’aménager
cerfa-13702

* cerfa n°13703*03 pour les demandes tenant à la réalisation de construction et travaux non soumis à permis de construire portant sur une maison individuelle et/ou ses annexes
cerfa-13703

* cerfa n°13404*03 pour les demandes tenant à la réalisation de constructions, travaux, installations et aménagements non soumis à permis de construire comprenant ou non des démolitions
cerfa-13404

Le formulaire doit être complété de pièces, dont la liste est limitativement énumérée sur la notice de déclaration préalable de travaux.

Dépôt du dossier

Le dossier doit être envoyé en 2 exemplaires par lettre recommandée avec avis de réception ou déposé à la mairie de la commune où se situe le terrain. Des exemplaires supplémentaires sont parfois nécessaires si les travaux ou aménagements sont situés dans un secteur protégé (monument historique, réserve naturelle, parc national…).

La mairie délivre un récépissé avec un numéro d’enregistrement qui mentionne la date à partir de laquelle les travaux pourront débuter en l’absence d’opposition du service instructeur.

Instruction de la demande

Le délai d’instruction est généralement de 1 mois à compter de la date du dépôt de la demande. Un extrait de la déclaration préalable doit faire l’objet d’un affichage en mairie dans les 8 jours qui suivent son dépôt et ce pendant toute la durée de l’instruction, c’est-à-dire pendant au moins 1 mois. Des demandes de pièces complémentaires peuvent être faites, dans ce cas, le délai d’un mois repart de la date de dépôt des pièces complémentaires. Un nouveau récépissé sera délivré.

Décision de la mairie

* En cas d’acceptation :

Lorsque la déclaration préalable a été acceptée, le bénéficiaire dispose d’un délai de 2 ans à partir de la date d’obtention pour commencer les travaux. Passé ce délai, la déclaration préalable n’est plus valable. Une fois que les travaux ont commencé, ils ne doivent pas être interrompus pendant plus d’1 an. Toutefois, ils peuvent être échelonnés à condition que chaque interruption soit inférieure à 1 an, et que les travaux exécutés d’une année sur l’autre soit suffisamment importants et significatifs. Si les travaux ne peuvent être commencés dans le délai de 2 ans ou si le titulaire de l’autorisation prévoit d’interrompre le chantier pendant plus de 1 an, il peut demander de prolonger sa déclaration préalable d’1 an. Cette demande doit être effectuée à la mairie et doit intervenir 2 mois avant l’expiration du délai de validité de la déclaration préalable.

* En cas de refus :

Lorsqu’une la déclaration préalable a été refusée, le demandeur a la possibilité de demander à la mairie de revoir sa position. Cette demande s’effectue dans les 2 mois suivant le refus par lettre recommandée avec avis de réception. Si cette tentative échoue, le demandeur a 2 mois à compter de la notification de la décision de refus pour saisir le tribunal administratif par lettre recommandée avec avis de réception. Le demandeur doit exposer clairement les raisons qui lui permettent de justifier son droit à l’obtention d’une déclaration préalable. 

* En l’absence de réponse :

La décision de la mairie peut ne pas donner lieu à la délivrance d’un document écrit au terme du délai d’instruction de 1 mois. L’absence d’opposition au terme de ce délai vaut décision tacite de non-opposition à la réalisation du projet. Une attestation de non-opposition à déclaration préalable peut être délivrée sur simple demande à la mairie.

Les permis de constuire

Le permis de construire est un acte administratif qui donne les moyens à l’administration de vérifier qu’un projet de construction respecte bien les règles d’urbanisme en vigueur. Il est généralement exigé pour tous les travaux de grandes importances.

Travaux concernés

Un permis de construire est notamment exigé dès lors que les travaux envisagés sur une construction existante :
* ont pour effet de créer une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20 m²,
* ou ont pour effet de créer une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 40 m² dans les zones urbaines couvertes par un plan local d’urbanisme (PLU) ou un document assimilé (toutefois, entre 20 et 40 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol, un permis de construire est exigé lorsque les extensions ont pour effet de porter la surface totale de la construction au-delà de 170 m²),
* ou ont pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s’accompagnent d’un changement de destination (par exemple, transformation d’un local commercial en local d’habitation),
* ou portent sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou se situant dans un secteur sauvegardé.

S’agissant des constructions nouvelles, elles doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire, à l’exception des constructions qui sont dispensées de toute formalité et celles qui doivent faire l’objet d’une déclaration préalable.

À noter : le recours à un architecte pour réaliser le projet de construction est obligatoire dès lors que la surface de plancher ou l’emprise au sol de la future construction dépasse 170 m².

Constitution du dossier

Votre demande de permis de construire doit être effectuée au moyen de l’un des formulaires suivants : 

* cerfa n°13406*03 lorsqu’il s’agit d’une maison individuelle et/ou ses annexes,
cerfa-13406

* cerfa n°13409*03 pour les autres constructions (logement collectif, exploitation agricole, établissement recevant du public…).
cerfa-13409

En cas de construction nouvelle, une attestation doit en plus être jointe à votre demande indiquant que la construction respecte bien la réglementation thermique 2012.

Dépôt du dossier

Votre dossier doit être envoyé en 4 exemplaires par lettre recommandée avec avis de réception ou déposé à la mairie de la commune où est situé le terrain. Des exemplaires supplémentaires sont parfois nécessaires si les travaux ou aménagements sont situés dans un secteur protégé (monument historique, site, réserve naturelle, parc national…). La mairie délivre un récépissé comportant un numéro d’enregistrement qui mentionne le point de départ de la date à partir de laquelle les travaux pourront commencer en l’absence d’opposition du service instructeur.

Étude des sources d’énergie

Si vous envisagez une nouvelle construction de plus de 50m² située en métropole, vous devez également faire réaliser une étude sur les diverses solutions d’approvisionnement en énergie pour le chauffage, la production d’eau chaude ou l’électricité. Une attestation doit être jointe au dossier. Cette étude doit notamment envisager le recours à des énergies propres comme l’énergie solaire ou à une pompe à chaleur. Elle peut être faite par le professionnel de votre choix.

Attention : les extensions de bâtiments anciens ainsi que les bâtiments neufs auxquels la réglementation impose le recours à une source d’énergie renouvelable sont dispensés de cette étude.

Délais d’instruction

Le délai d’instruction est généralement de :
* 2 mois pour une maison individuelle et/ou ses annexes,
* 3 mois dans les autres cas.

Dans les 15 jours qui suivent le dépôt du dossier et durant toute l’instruction, un avis de dépôt de demande de permis précisant les caractéristiques essentielles du projet doit être affiché en mairie.

Décisions de la mairie 

* En cas d’acceptation : la décision de la mairie prend la forme d’un arrêté municipal. Cette décision vous est adressée par lettre recommandée avec avis de réception ou par courrier électronique.
* En cas de refus : Lorsqu’un permis de construire a été refusé, vous avez la possibilité de demander à la mairie de revoir sa position. Cette demande s’effectue dans les 2 mois suivant le refus par lettre recommandée avec avis de réception. Si cette tentative échoue, vous avez 2 mois à compter de la date de la notification de la décision de refus pour saisir le tribunal administratif par lettre recommandée avec avis de réception. Vous devez exposer clairement les raisons qui vous permettent de justifier votre droit à l’obtention d’un permis de construire.
* En l’absence de réponse : La décision de la mairie peut également ne pas donner lieu à la délivrance d’une réponse écrite au terme du délai d’instruction. Cela indique, en principe, qu’elle ne s’oppose pas au projet tel qu’il est décrit dans la demande de permis de construire. Vous avez tout de même intérêt à demander à la mairie un certificat attestant de son absence d’opposition à la réalisation du projet.

Les certificats d’urbanisme

Le certificat d’urbanisme est un acte administratif qui indique l’état des règles d’urbanisme applicables pour un terrain donné.

Il existe 2 catégories de certificat d’urbanisme :
* Le certificat d’urbanisme d’information, généralement demandé lors d’une vente. Il renseigne sur le droit de l’urbanisme applicable à un terrain, les limitations administratives au droit de propriété (servitudes d’utilité publique, droit de préemption…) et les taxes et participations d’urbanisme (raccordement à l’égout, voirie et réseaux…).
* Le certificat d’urbanisme opérationnelle, généralement demandé lors d’une construction. Il indique, en plus des informations données par le certificat d’information, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation du projet de construction et il donne l’état des équipements publics existants ou prévus desservant le terrain.

Leur délivrance n’est pas obligatoire, mais il est toutefois recommandé d’en faire la demande avant tout achat d’un bien immobilier.

Constitution du dossier

Quel que soit le type de certificat souhaité, la demande doit être effectuée au moyen du formulaire cerfa n°13410*02.

cerfa-1341002
Le formulaire doit être complété par un dossier dont la liste des pièces à fournir est limitativement énumérée sur la notice de demande de certificat d’urbanisme.

 

Dépôt du dossier

Le dossier doit être envoyé ou déposé à la mairie de la commune où se situe le terrain, en 2 exemplaires pour les demandes de certificat d’urbanisme d’information ou en 4 exemplaires pour les demandes de certificat d’urbanisme opérationnel.

Délais d’instruction du dossier

L’administration dispose d’un délai variable pour répondre à une demande de certificat d’urbanisme. Ce délai est de 1 mois pour les demandes de certificat d’urbanisme d’information, 2 mois pour les demandes de certificat d’urbanisme opérationnel.

Réponse de la mairie

La décision de la mairie peut ne pas donner lieu à la délivrance d’une réponse écrite au terme du délai d’instruction.

L’absence de réponse de la mairie au terme du délai d’instruction de 1 ou 2 mois vaut délivrance d’un certificat tacite et fixe les dispositions d’urbanisme, les servitudes d’utilité publique et les taxes et participations d’urbanisme en vigueur au moment de l’instruction du dossier, et ce pendant un délai de 18 mois.

La mairie reste toutefois tenue de délivrer même tardivement une réponse écrite, correspondant au type de certificat d’urbanisme demandé.

Durée de validité

La durée du certificat d’urbanisme (qu’il s’agisse d’un certificat d’urbanisme d’information ou d’un certificat d’urbanisme opérationnel) est de 18 mois à compter de sa délivrance.

La durée peut être prolongée d’une année aussi longtemps que les dispositions d’urbanisme, les servitudes d’utilité publique et les taxes et participations d’urbanisme applicables au terrain n’ont pas changé.

La demande s’effectue par courrier simple, accompagnée du certificat d’urbanisme à prolonger. Elle doit être adressée à la mairie de la commune où se situe le terrain au moins 2 mois avant l’expiration du délai de validité de 18 mois.

La décision de la mairie peut également ne pas donner lieu à la délivrance d’une réponse écrite. Dans ce cas, l’absence de réponse de la mairie dans les 2 mois suivant la réception de la demande vaut prorogation du certificat d’urbanisme.

Permis d’aménager

Le permis d’aménager est un acte administratif qui permet à l’administration de contrôler les travaux, installations et aménagements affectant l’utilisation du sol d’un terrain donné.

Travaux concernés

Un permis d’aménager est notamment exigé pour :
* la création ou l’agrandissement d’un terrain de camping permettant l’accueil de plus de 20 personnes ou de plus de 6 tentes, caravanes ou résidences mobiles de loisirs,
* la réalisation de certaines opérations de lotissement,
* la réalisation d’opération d’affouillement (creusage) et exhaussement (surélévation) du sol d’une profondeur ou d’une hauteur excédant 2 mètres et qui portent sur une superficie supérieure ou égale à 100 m².

Constitution du dossier

La demande de permis d’aménager doit être effectuée au moyen du formulaire cerfa n°13409*03. Le formulaire doit être complété de pièces, dont la liste est limitativement énumérée sur la notice de demande de permis d’aménager. cerfa-1340903

Dépôt du dossier

Le dossier doit être envoyé par lettre recommandée avec avis de réception ou déposé à la mairie de la commune où se situe le terrain, en 4 exemplaires. Des exemplaires supplémentaires sont parfois nécessaires si les travaux ou aménagements sont situés dans un secteur protégé (monument historique, site, réserve naturelle, parc national…).La mairie délivre un récépissé avec un numéro d’enregistrement qui mentionne la date à partir de laquelle les travaux pourront débuter en l’absence d’opposition du service instructeur.

Délai d’instruction

Le délai d’instruction est généralement de 3 mois à compter de la date du dépôt de la demande. Un extrait de la demande de permis d’aménager doit faire l’objet d’un affichage en mairie dans les 8 jours qui suivent son dépôt et reste affiché tout le temps de l’instruction du dossier, c’est-à-dire pendant au moins 3 mois.

Décisions de la mairie

* En cas d’acception : La décision de la mairie prend la forme d’un arrêté municipal. Cette décision est adressée à l’intéressé par lettre recommandée avec avis de réception ou par courrier électronique.

* En cas de refus : Lorsqu’un permis d’aménager a été refusé, le demandeur a la possibilité de demander à la mairie de revoir sa position. Cette demande s’effectue dans les 2 mois suivant le refus par lettre recommandée avec avis de réception. Si cette tentative échoue, le demandeur a 2 mois à compter de la date de la notification de la décision de refus pour saisir le tribunal administratif par lettre recommandée avec avis de réception. Le demandeur doit exposer clairement les raisons qui lui permettent de justifier son droit à l’obtention d’un permis d’aménager.

* En l’absence de réponse : La décision de la mairie peut également ne pas donner lieu à la délivrance d’une réponse écrite au terme du délai d’instruction. Cela indique, en principe, qu’elle ne s’oppose pas au projet tel qu’il est décrit dans le permis d’aménager. L’intéressé a tout de même intérêt à demander à la mairie un certificat attestant de son absence d’opposition à la réalisation du projet.

Taxe d’aménagement

La taxe d’aménagement s’applique lors de tout dépôt de permis de construire ou de déclaration préalable de travaux.

Application de la taxe

En 2012, la taxe d’aménagement a remplacé la taxe locale d’équipement (TLE), la taxe départementale des espaces naturels sensibles (TDENS), la taxe pour le financement des conseils d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement (TDCAUE), la taxe complémentaire à la TLE en Île-de-France (TC-TLE) et la taxe spéciale d’équipement de la Savoie.

Opérations concernées

La taxe est applicable à toutes les opérations d’aménagement, de construction, de reconstruction et d’agrandissement de bâtiments ou d’installations, nécessitant une autorisation d’urbanisme (permis de construire ou d’aménager, déclaration préalable), et qui changent la destination des locaux dans le cas des exploitations agricoles. Elle s’applique aux demandes de permis (y compris les demandes modificatives générant un complément de taxation) et aux déclarations préalables.

Fait générateur

La taxe est exigible au taux applicable à la date de :
* la délivrance de l’autorisation de construire ou d’aménager, ou du permis modificatif,
* la naissance d’une autorisation tacite de construire ou d’aménager,
* la décision de non-opposition à une déclaration préalable,
* l’achèvement des constructions réalisées sans autorisation ou en infraction, constaté par procès-verbal (taxation d’office).

Composition de la taxe

La taxe est composée de 3 parts (communale, départementale et régionale), chaque part étant instaurée par délibération de l’autorité locale : conseil municipal, conseil général et conseil régional (uniquement en Île-de-France).

La part communale ou intercommunale est instituée : de plein droit dans les communes ayant un plan local d’urbanisme (PLU) ou un plan d’occupation des sols (POS) et les communautés urbaines (sauf renonciation expresse par délibération), de façon facultative dans les autres communes, par délibération du conseil municipal.

Dans tous les cas, la délibération (instauration, renonciation, exonérations) doit être prise avant le 30 novembre pour une application l’année suivante.

Surface taxable

La surface qui sert de base de calcul à la taxe d’aménagement correspond à la somme des surfaces closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades. Il faut en déduire : l’épaisseur des murs qui donnent sur l’extérieur, les trémies des escaliers et ascenseurs.

Constituent donc de la surface taxable tous les bâtiments (y compris les combles, celliers, caves , dès lors qu’ils dépassent 1,80 m de hauteur sous plafond), ainsi que leurs annexes (abri de jardin notamment).

Un bâtiment non clos (ouvert sur l’extérieur avec une cloison de façade en moins, pergola ou tonnelle par exemple) ou une installation découverte (une terrasse par exemple) ne doit donc pas être compris dans la surface taxable. A contrario, une véranda couverte et close est taxable.

Si certains ouvrages sont exclus de la surface taxable, ils sont cependant soumis à la taxe de façon forfaitaire par emplacement (aire de stationnement, piscine découverte, panneau solaire au sol, éolienne, etc.).

Attention : il ne faut pas confondre la surface taxable avec l’emprise au sol, la surface habitable ou la surface de plancher qui détermine les formalités d’urbanisme (permis de construire et déclaration préalable) et le seuil de recours à un architecte.

Assiette

L’assiette de la taxe d’aménagement est composée de la valeur de la surface de construction et de la valeur des aménagements et installations. Le montant de la taxe est calculé selon la formule suivante : surface taxable (construction ou aménagement) x valeur forfaitaire x taux fixé par la collectivité territoriale sur la part qui lui est attribuée.

Valeurs forfaitaires

Les valeurs forfaitaires sont actualisées chaque année en fonction de l’indice du coût de la construction (ICC).

En 2015, les valeurs au m² sont de :
* 705 € (contre 712 € en 2014)

Pour certaines installations et aménagement, le mode de calcul de la valeur forfaitaire est différent :
* emplacement de tente, caravane et résidence mobile de loisirs : 3 000 € par emplacement (terrain de camping ou aire naturelle),
* habitation légère de loisirs (HLL) : 10 000 € par emplacement,
* piscine : 200 € par m²,
* éolienne de plus de 12 m de hauteur : 3 000 € par éolienne,
* panneau photovoltaïque (capteurs solaires destinés à la production de l’électricité) fixé au sol : 10 € par m² de surface de panneau (les panneaux solaires thermiques, qui produisent de la chaleur, ne sont pas taxés),
* aire de stationnement extérieure : de 2 000 € à 5 000 € par emplacement (sur délibération de la collectivité territoriale).

Taux

Le taux de la taxe d’aménagement est voté par la collectivité locale pour la part qui la concerne. Le taux de la part communale se situe entre 1 % et 5 % (3% à VARENNES-CHANGY), porté jusqu’à 20 % dans certains secteurs (travaux substantiels de voirie ou de réseaux, par exemple). Le taux peut varier selon les secteurs du territoire de la commune.Si la construction ou l’aménagement est réalisé dans des lieux avec des taux différents, c’est le taux le plus bas qui s’applique. Le taux de la part départementale est unique et ne peut pas dépasser 2,5 % (2,5 % dans le Loiret). Pour la part régionale (Île-de-France uniquement), le taux ne peut pas excéder 1 %. Le chiffre peut être différent entre les départements.

Exonérations

Certains aménagements et constructions sont exonérées de la taxe d’aménagement :
* constructions dont la surface est inférieure ou égale à 5 m²,
* ceux affectés à un service public,
* les logement sociaux ou habitations à loyers modérés (HLM),
* les locaux agricoles (serres, locaux de production et de stockage des récoltes et des matériels, centres équestres, etc.),
* un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de 10 ans, reconstruit à l’identique.
* Les communes et EPCI ont la possibilité d’exonérer en partie ou en totalité de la part communale, départementale ou régionale : les logements sociaux bénéficiant de taux réduit de TVA ou de prêts aidés (prêts locatifs sociaux, par exemple), les surfaces de constructions (supérieures à 100 m² et dans certaines limites) pour résidence principale financées par un prêt à taux zéro (PTZ) ou les logements évolutifs sociaux dans les départements d’outre-mer (Dom), les constructions industrielles, les commerces de détail de moins de 400 m², les travaux sur des monuments historiques.

Abattement

Un abattement de 50 % est prévu pour :
* les logements aidés et hébergements sociaux,
* les 100 premiers m² des locaux d’habitation à usage d’habitation principale,
* les locaux à usage industriel ou artisanal, dont les entrepôts et hangars non ouverts au public faisant l’objet d’une exploitation commerciale,
* les parcs de stationnement couverts faisant l’objet d’une exploitation commerciale.

Déclaration

Lors du dépôt de permis de construire, d’aménager ou de la déclaration préalable, le demandeur doit remplir une déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions. La notice d’information figurant dans le dossier de demande de permis ou de déclaration permet de remplir cet imprimé fiscal. Par ailleurs, pour aider à la déclaration des surfaces, une fiche d’aide au calcul permet d’établir la déclaration de sa surface taxable et de sa surface de plancher.

Paiement

La taxe doit être payée en 2 fractions égales après la délivrance du permis :
* au 12e mois pour la 1e échéance,
* puis au 24e mois pour la 2nde échéance.

Si son montant est inférieur à 1 500 €, elle n’est payée qu’en une seule fois.